Kupovina ili prodaja nepokretnosti za svakoga predstavlja značajan korak u životu sa manjim ili većim odrazom na njegovu imovinu, a kupoprodajni ugovor predstavlja ključni pravni dokument u ovom procesu. Iako se čini kao jednostavan postupak, u praksi često dolazi do različitih problema koji mogu ugroziti pravnu sigurnost ugovornih strana. U ovom tekstu ćemo se fokusirati na najčešće probleme koji nastaju prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u Srbiji i načine kako ih izbeći.
Jedan od najčešćih problema prilikom sklapanja ovih kupoprodajnih ugovora u Srbiji jeste nejasan ili neuređen pravni status nepokretnosti.
Neretko se dešava da nepokretnost nije upisana u katastar ili da je upis netačan. Ovaj problem može dovesti do pravnih sporova i komplikacija prilikom prenosa svojine.
Rešenje: Pre zaključivanja ugovora, obavezno je pribaviti izvod iz katastra nepokretnosti i proveriti pravni status imovine.
Drugi čest problem je postojanje tereta ili hipoteke na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje.
Ako je nepokretnost pod hipotekom, kupac može izgubiti pravo svojine u slučaju aktivacije hipoteke od strane poverioca.
Rešenje: Proveriti teretne listove u katastru nepokretnosti i osigurati da su svi tereti uklonjeni pre potpisivanja ugovora.
Neretko se dešava da ugovor nije pravno valjan zbog nerešenih pitanja nasledstva.
Ako prodavac nije jedini naslednik, drugi naslednici mogu kasnije osporavati ugovor.
Rešenje: Proveriti sve nasledno-pravne dokumente i pribaviti saglasnost svih naslednika.
Nestručno sastavljeni ugovori mogu dovesti do pravnih problema i sudskih sporova.
Nejasno definisani uslovi plaćanja često izazivaju nesuglasice između prodavca i kupca.
Rešenje: Ugovor mora jasno navesti cenu, način plaćanja i rokove. Preporučuje se plaćanje preko bankovnog transfera radi transparentnosti.
Prodavac je po zakonu odgovoran za materijalne nedostatke, ali često dolazi do problema ako se ti nedostaci ne uoče na vreme.
Kupac može otkriti materijalne nedostatke tek nakon zaključenja ugovora, što može dovesti do sudskih sporova.
Rešenje: Ugovor treba da sadrži klauzulu o odgovornosti prodavca za skrivene mane.
Da bi kupoprodajni ugovor imao pravno dejstvo, mora biti pravilno overen i registrovan.
Nedostatak potpune dokumentacije ili nestručno sastavljen ugovor može dovesti do odbijanja overe ugovora.
Rešenje: Pripremiti svu potrebnu dokumentaciju unapred i konsultovati se sa advokatom kako bi se izbegli problemi prilikom overe.
Od velike je važnosti ugovorom urediti ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, jer se u suprotnom primenjuje zakonsko rešenje koje možda nije bila volja ugovornih strana.
Ko god da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, ako se porez ne plati na vreme, mogu nastati dodatni troškovi i kamate.
Rešenje: Angažovati advokata koji će pružiti sveobuhvatnu pravnu podršku i obavestiti stranke o poreskim obavezama.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u Srbiji može biti kompleksan i zahteva ozbiljan pristup kako bi se izbegli problemi koji mogu nastati tokom ili nakon sklapanja ugovora. Uz stručnu pravnu pomoć, moguće je osigurati valjanost ugovora i pravnu sigurnost obe strane.
Ako vam je potrebna pravna pomoć u vezi sa sastavljanjem ili analaizom bilo koje vrste ugovora, slobodno se obratite advokatskoj kancelaiji Vadlja. Kontakt informacije možete pronaći na našem sajtu advokat-ns.rs.